Voorbij de 3%: wanneer is een huurverhogingsbeding wél oneerlijk?
Met het arrest van 29 november 2024 (ECLI:NL:HR:2024:1780) oordeelde de Hoge Raad dat een opslag van maximaal 3% bovenop CPI-indexatie, behoudens bijkomende omstandigheden, niet oneerlijk is. Daarmee zei de Hoge Raad alleen wat wél mag. Of een opslag van 4%, 5% of 7% oneerlijk is, en welke bijkomende omstandigheden de doorslag geven, liet hij open. Die vragen liggen nu bij de feitenrechter, en de onzekerheid is groot. Het gerechtshof Amsterdam heeft in zijn arrest van 10 maart 2026 (ECLI:NL:GHAMS:2026:619) een eerste invulling gegeven. Onder verwijzing naar de overwegingen van de Hoge Raad scherpte het hof de toets aan: een opslagbeding van 3% of meer naast een CPI-indexatiebeding moet als oneerlijk worden aangemerkt. Daarmee verschuift de grens van wat volgens de Hoge Raad in beginsel nog mag, naar wat volgens het hof al te ver gaat. Twee vonnissen van de kantonrechter Amsterdam laten zien hoe verschillend daarmee wordt omgegaan. In de zaak van Lieven de Key legt de kantonrechter het kader van de Hoge Raad zelf voor aan het HvJ EU. In de zaak van Stadgenoot verklaart de kantonrechter het beding oneerlijk, en moeten alle huurverhogingen vanaf 2018 worden terugbetaald.
Lieven de Key: vragen aan het Hof van Justitie
Negentien huurders van een 55+-complex van Lieven de Key vorderden terugbetaling van hun huurverhogingen. Hun beding verhoogde de huur jaarlijks met de inflatie volgens het CBS, vermeerderd met een opslag van maximaal 7% die werd vastgesteld aan de hand van de WOZ-waarde. De nieuwe huurprijs zou ook gelden als de huurder daarover geen mededeling kreeg. Lieven de Key beriep zich op de splitsing die de Hoge Raad heeft aanvaard, zodat hooguit de opslag zou vervallen en de indexatie zou blijven. Subsidiair vroeg zij de kantonrechter de opslag te vervangen door een redelijk vast percentage.
Op verzoek van de huurders formuleerde de kantonrechter op 28 april 2026 (ECLI:NL:RBAMS:2026:4166) zes prejudiciële vragen. De kern is of de splitsing in een indexatie- en een opslagbeding met het Unierecht strookt, en zo ja, of het cumulatieve effect van beide toch tot vernietiging van het geheel moet leiden. Daarnaast vraagt hij of een beding eerlijk kan zijn als het geen reden vermeldt, alleen omhoog kan, zonder mededeling werkt en in een krappe woningmarkt feitelijk niet op te zeggen is. Ook vraagt hij of de inkomenspositie van de individuele huurder meetelt, bijvoorbeeld bij een AOW’er van wie het inkomen niet meer dan de inflatie stijgt. Na reactie van partijen zijn de vragen op 17 juli 2026 definitief aan het HvJ EU gesteld (ECLI:NL:RBAMS:2026:7247, zaak C-797/26). Deze vragen worden nog beantwoord.
Stadgenoot: oneerlijk, dus terugbetalen
In de zaak van Stadgenoot oordeelde de kantonrechter zelf. Het beding liet een jaarlijkse verhoging toe met een percentage tussen 2,3% en 5,4% dat Stadgenoot zelf vaststelde, zonder koppeling aan de inflatie. In het vonnis van 12 juni 2026 (ECLI:NL:RBAMS:2026:6393) nam de kantonrechter het aangescherpte criterium van het in de inleiding genoemde arrest van het hof tot uitgangspunt. Omdat de inflatie bij het sluiten van het contract meestal onder 2,3% lag, kwam het beding neer op zo’n opslag. Het was bovendien niet transparant, en dat Stadgenoot in de praktijk vaak minder rekende, doet niet ter zake.
Alle verhogingen vanaf 2018 zijn daardoor onverschuldigd betaald. Het beroep van Stadgenoot op de redelijkheid en billijkheid en op verjaring faalde. Ook haar aanbod om het beding met terugwerkende kracht te vervangen door inflatie plus maximaal 3% hielp niet, omdat dat het oneerlijke beding van zijn sanctie zou ontdoen. De verhuurder dient de huurder € 30.356,56 aan teveel betaalde huur terug te betalen.
Wat betekent dit voor de praktijk?
Beide vonnissen laten zien dat de 3%-grens van de Hoge Raad geen veilige haven is. Het gerechtshof Amsterdam trekt de grens strenger, en de Amsterdamse kantonrechters toetsen ook de transparantie en de werking van het beding als geheel. Het grootste risico zit in de vragen in de zaak van Lieven de Key: als het HvJ EU de splitsing afwijst, kan bij een oneerlijke opslag ook de indexatie vervallen. Een vervangend beding met terugwerkende kracht biedt volgens de kantonrechter in de zaak van Stadgenoot geen uitweg.
Verhuurders doen er daarom goed aan hun modelovereenkomsten en algemene voorwaarden nu te laten nalopen. Daarbij gaat het niet alleen om de hoogte van de opslag, maar ook om de vraag of het beding de reden en de berekening van de verhoging duidelijk vermeldt.
Heeft u vragen over uw huurprijswijzigingsbeding of over deze uitspraken? Neem dan gerust contact met ons op.