‘Hoofdverblijf in de huurwoning: wat zegt de recente rechtspraak?’

Wanneer heeft een huurder geen hoofdverblijf meer in de woning?

Het begrip hoofdverblijf speelt al jarenlang een belangrijke rol binnen het huurrecht. Zeker bij sociale huurwoningen is het voor verhuurders van groot belang dat de woning daadwerkelijk wordt bewoond door degene aan wie de woning is toegewezen. Schaarste op de woningmarkt, lange wachtlijsten en de maatschappelijke taak van woningcorporaties zorgen ervoor dat rechters streng kunnen toetsen of een huurder nog wel écht in de woning woont.

Maar wanneer is daar eigenlijk geen sprake meer van?

Hoofdverblijf volgens vaste jurisprudentie

De wet geeft geen harde definitie van het begrip hoofdverblijf. In de rechtspraak is daarom invulling gegeven aan de vraag wanneer iemand zijn hoofdverblijf in een woning heeft. Daarbij geldt als uitgangspunt dat gekeken wordt naar de feitelijke omstandigheden van het geval.

Van belang is waar iemand daadwerkelijk het centrum van zijn persoonlijke en maatschappelijke leven heeft. Het is de plaats die je verlaat met een bepaald doel, maar met het vaste plan om daarna weer terug te keren naar de woning. Daarbij spelen onder meer de volgende omstandigheden een rol:

• waar iemand feitelijk verblijft;
• hoe vaak iemand aanwezig is in de woning;
• waar persoonlijke spullen zich bevinden;
• waar iemand overnacht;
• inschrijving in de Basisregistratie Personen (BRP);
• verbruiksgegevens van water, gas en elektriciteit;
• verklaringen van omwonenden;
• bankafschriften en andere objectieve gegevens.

Alleen een inschrijving op een adres is dus onvoldoende. Uiteindelijk draait het om de feitelijke situatie.

Dat leidt regelmatig tot procedures, zeker wanneer verhuurders vermoeden dat een huurder elders woont, de woning leeg laat staan of slechts incidenteel gebruikt. Recent zijn hierover meerdere interessante uitspraken verschenen.

Geen expliciete woonplicht, toch geen goed huurderschap?

Een interessante uitspraak hierover is afkomstig van de rechtbank Oost-Brabant (ECLI:NL:RBOBR:2025:547).

In deze zaak verbleef de huurder al ruim twee jaar niet meer in de woning vanwege detentie. De verhuurder stelde dat de huurder daardoor geen hoofdverblijf meer had en zich niet als goed huurder gedroeg.

Opvallend was dat in de huurovereenkomst géén expliciete verplichting stond opgenomen om de woning zelf te bewonen. De vraag was daarom of de huurder tóch tekort kon schieten door feitelijk niet in de woning te wonen.

De rechtbank oordeelde dat dit in beginsel inderdaad mogelijk is. Ook zonder expliciete bepaling kan het langdurig niet bewonen van een woning in strijd zijn met goed huurderschap.

Toch liep het voor de verhuurder hier anders af. De rechter vond namelijk van belang dat de huurder tijdens zijn detentie steeds de huur had betaald en dat zijn detentie bijna ten einde liep. Daarnaast wilde de huurder de woning daarna weer daadwerkelijk betrekken.

Daarmee kwam de zaak neer op een belangenafweging. Enerzijds had de verhuurder belang bij beschikbaarheid van de woning voor woningzoekenden op de wachtlijst. Anderzijds woog het belang van de huurder om na zijn detentie terug te keren naar zijn woning in dit geval zwaarder.

De conclusie: geen ontbinding van de huurovereenkomst.

Sociale huur en de bedoeling van partijen

De Hoge Raad heeft zich eind 2025 opnieuw uitgesproken over het begrip hoofdverblijf in een zaak over sociale huur (ECLI:NL:HR:2025:1890).

In deze zaak ging het om een gezin dat een sociale huurwoning huurde. Bij de aanvraag was aangegeven dat het hele gezin in de woning zou gaan wonen. In de praktijk verbleven de ouders echter afwisselend in de woning en stonden zij niet gelijktijdig op het adres ingeschreven.

De woningcorporatie stelde dat hierdoor geen sprake was van hoofdverblijf zoals bedoeld in de huurovereenkomst en vorderde ontbinding en ontruiming.

Zowel de kantonrechter als het hof gaven de verhuurder gelijk. Het hof oordeelde dat uit de huurovereenkomst – bezien in samenhang met de omstandigheden van het geval – wel degelijk een verplichting volgde om de woning daadwerkelijk zelf te bewonen.

Daarbij speelde mee:

• dat het ging om sociale huur;
• dat sprake was van schaarse woonruimte;
• en dat de woningcorporatie een maatschappelijke taak heeft.

Ook vond het hof van belang dat partijen bij de aanvraag duidelijk hadden aangegeven dat het gezin gezamenlijk in de woning zou wonen.

Het enkele feit dat de ouders “om en om” in de woning verbleven, was volgens het hof onvoldoende. Beide hoofdhuurders moesten hun hoofdverblijf daadwerkelijk in de woning hebben.

De huurders probeerden bij de Hoge Raad nog een beroep te doen op consumentenbescherming. Volgens hen was de huurovereenkomst onvoldoende duidelijk en moest onduidelijkheid in hun voordeel worden uitgelegd.

De Hoge Raad ging daar niet in mee. De uitleg van de overeenkomst moest plaatsvinden aan de hand van de bekende Haviltex-maatstaf: wat mochten partijen redelijkerwijs van elkaar verwachten?

Volgens de Hoge Raad had het hof dat correct toegepast. Niet alleen de tekst van de overeenkomst was relevant, maar ook:

• de aard van de overeenkomst;
• de context van sociale huur;
• de rol van de woningcorporatie;
• en de verklaringen van partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst.

De ontbinding en ontruiming bleven daarom in stand.

Objectief bewijs speelt een steeds grotere rol

Een recente uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden laat vervolgens zien hoe belangrijk objectief bewijs inmiddels is geworden in procedures over hoofdverblijf (ECLI:NL:GHARL:2026:172).

In deze zaak huurde een vrouw sinds 2000 een sociale huurwoning. In haar huurovereenkomst stond expliciet opgenomen dat zij haar hoofdverblijf in de woning moest hebben.

De verhuurder kreeg signalen dat de huurder feitelijk nauwelijks nog in de woning verbleef en startte een onderzoek.

Het hof achtte uiteindelijk vooral de volgende omstandigheden van groot belang:

• jarenlang extreem laag waterverbruik;
• structureel zeer laag gas- en elektriciteitsverbruik;
• verklaringen van omwonenden dat de huurder nauwelijks aanwezig was;
• aanwijzingen dat haar leven zich voornamelijk bij haar zus afspeelde.

De huurder voerde aan dat zij zeer zuinig leefde, vaak buitenshuis was en mantelzorg verleende aan haar zus. Volgens het hof was dat echter onvoldoende onderbouwd.

Juist daar zit een belangrijk punt in deze uitspraak: subjectieve verklaringen zijn vaak niet genoeg. Rechters hechten in de waardering van het bewijs vaak meer gewicht aan  objectieve en verifieerbare gegevens dan aan subjectieve verklaringen.

Ook verklaringen van familieleden en bekenden kregen minder gewicht, omdat zij niet onafhankelijk zijn.

Het hof kwam uiteindelijk tot de conclusie dat voldoende was aangetoond dat de huurder haar hoofdverblijf niet meer in de woning had. De huurovereenkomst werd ontbonden en de woning moest worden ontruimd.

Conclusie

De recente rechtspraak laat zien dat het begrip hoofdverblijf sterk feitelijk wordt ingevuld. Het gaat uiteindelijk niet om intenties of goede bedoelingen, maar om de vraag waar iemand daadwerkelijk woont.

Daarbij spelen objectieve omstandigheden een steeds grotere rol. Verbruiksgegevens, aanwezigheidspatronen en andere concrete gegevens kunnen doorslaggevend zijn.

Tegelijkertijd blijkt uit de rechtspraak dat rechters nog steeds ruimte laten voor een belangenafweging. In bijzondere omstandigheden – zoals tijdelijke detentie met uitzicht op terugkeer – kan een huurder zijn woning behouden.

Voor verhuurders blijkt uit deze rechtspraak vooral hoe belangrijk een goed opgebouwd dossier is. Juist in zaken over hoofdverblijf spelen feitelijke omstandigheden en objectieve bewijsstukken een doorslaggevende rol. Wij ondersteunen verhuurders regelmatig bij het opbouwen van een juridisch sterk dossier en het voeren van procedures in situaties waarin twijfel bestaat over het daadwerkelijke hoofdverblijf van een huurder.

Mocht u een soortgelijke kwestie hebben en daar advies over willen inwinnen, of wilt u over een ander huurrechtelijk onderwerp advies, neemt u dan contact met mij op. Dat kan per mail via vanderrest@benkadvocaten.nl of via telefoon 050-544 53 88.