Uitspraak van de week: vocht in de muren, maar geen dwaling bij woningkoop

Een overeenkomst die tot stand is gekomen onder een onjuiste voorstelling van zaken, terwijl de overeenkomst niet tot stand zou zijn gekomen met een juíste voorstelling van zaken, kan onder omstandigheden dwaling opleveren. Er kan (onder meer) sprake zijn van dwaling wanneer er een verkeerde voorlichting is gegeven of wanneer een partij iets belangrijks niet heeft medegedeeld, waar dat wel had gemoeten. Dwaling heeft tot gevolg dat de overeenkomst vernietigd kan worden, ofwel ongeldig kan worden verklaard. In plaats van het vernietigen van een overeenkomst, kan een benadeelde ook de rechter verzoeken de gevolgen van een overeenkomst te wijzigen ter opheffing van het nadeel.

In de uitspraak van deze week beroept een koper van een woning zich op dwaling, op basis waarvan de koper de verkoper aanspreekt tot het vergoeden van herstelkosten.

De feiten
Binnen een maand na de levering van een woning heeft de koper bij de verkoper geklaagd over vochtproblemen. Er zou vocht in de gevel zijn getrokken, welke de isolerende korrels in de spouwmuur nat maken en daardoor zouden zorgen voor vocht in de woning. De koper heeft de verkoper verzocht de kosten te dragen voor het herstel van de problemen, omdat de verkoper hem had moeten inlichten over de vochtproblematiek. De verkoper heeft gesteld dat er geen sprake kan zijn van dwaling omdat zij niet bekend is geweest met vochtproblematiek.

Vóór de aankoop van de woning heeft de koper een aankoopkeuring verricht. Destijds is geen vochtprobleem geconstateerd. Bovendien zou het vocht zich bevinden achter het stucwerk, zodat de verkoper dit nooit heeft kunnen zien, aldus de verkoper. De verkoper verwijst in haar verweer naar het rapport van een door de koper ingeschakelde deskundige. Volgens deze deskundige zou het aannemelijk zijn dat de vochtproblemen vóór de verkoop niet aanwezig waren.

Dwaling?
Op basis van alle aangevoerde punten door de verkoper, concludeert de kantonrechter dat de stelling dat de verkoper het vochtprobleem heeft verzwegen niet kan komen vast te staan. Om die reden kan een beroep op dwaling niet slagen. Dat de verkoper in de vragenlijst, behorend bij de koopovereenkomst, niet heeft aangegeven welke methode er voor gevelreiniging is toegepast, brengt hierin geen verandering. Zo heeft de verkoper wél aangegeven wanneer de gevels zijn gereinigd en is het een feit van algemene bekendheid dat een woning en dus ook de gevels periodiek onderhoud nodig heeft/hebben. Volgens de kantonrechter hoeft een verkoper een koper daar in het algemeen dus niet specifiek op te wijzen.

Als laatste toetst de kantonrechter of de woning geschikt is voor normaal gebruik. Als dat niet zo is, dan zou de koper alsnog terecht de vergoeding van de herstelkosten van de verkoper kunnen vorderen. Echter gaat het ook hier voor de koper mis; volgens de kantonrechter zijn vochtproblemen hinderlijk, maar zijn hierdoor geen wezenlijke functies van de woning onbruikbaar. Bovendien is de koper akkoord gegaan met een ouderdomsclausule. Op grond van een ouderdomsclausule komt het ontbreken van een of meer eigenschappen van de woning die te maken hebben met de ouderdom ervan, voor rekening van de koper. Nu (ook) niet is komen vast te staan dat de verkoper de vochtproblemen heeft verzwegen, kan de vordering van de koper niet worden toegewezen. De koper zal dus zelf de kosten voor het herstel van de vochtproblematiek moeten dragen, mocht hij nog steeds herstel wensen.

Of er sprake is van dwaling is sterk afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Wilt u meer weten over dwaling? Neem dan contact op met een van onze advocaten.

Benieuwd naar de uitspraak? U leest hem via deze link.