Help, het dak van mijn nieuw gekochte woning lekt, komen de herstelkosten voor rekening van de verkoper?

Stel, u heeft een nieuwe woning gekocht en nadat u er bent gaan wonen blijkt het dak te lekken. De lekkage heef u laten verhelpen. Kunt u de kosten voor het herstel terugvorderen bij de verkoper van de woning? Voor het antwoord op die vraag is het volgende belangrijk.

Wat staat er in de koopovereenkomst?

Uit de wet volgt dat een woning de eigenschappen moet bezitten die voor ‘normaal gebruik’ nodig zijn en waarvan de koper de aanwezigheid niet behoefte te betwijfelen.

Het is mogelijk om van de wettelijke regeling af te wijken. In de praktijk wordt veel gebruik gemaakt van het zogenaamde NVM-model. Daarin staat dat een koper de gekochte woning aanvaardt met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. De koper draagt dus in beginsel het risico van alle gebreken. Er staat echter ook een uitzondering in het NVM-model: de gekochte woning moet de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een ‘normaal gebruik als woonhuis’. In het NVM-model staat daarbij de volgende toevoeging: verkoper staat niet in voor gebreken die aan de koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst.

Wanneer is sprake van ‘normaal gebruik’ als woonhuis?

Onder ‘normaal gebruik’ wordt in het algemeen verstaan dat de veiligheid van de woning in voldoende mate gewaarborgd dient te zijn, dat sprake dient te zijn van een redelijke mate van duurzaamheid en dat het woongenot niet wezenlijk wordt aangetast. Een lek dak zal in veel gevallen betekenen dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik. De tekst van de koopovereenkomst of mededelingen van de verkoper kunnen dat anders maken.

Bij veel koopovereenkomsten hoort een vragenlijst. Als daarop staat dat het dak recentelijk is vernieuwd, dan mag je als koper ervan uitgaan dat die mededeling juist is. Als daarentegen de verkoper heeft verteld dat het dak soms lekt, dan kun je als koper niet met succes stellen dat de woning door de lekkage niet geschikt is voor normaal gebruik. Maar er spelen meer omstandigheden een rol.

Onderzoeksplicht en mededelingsplicht

Op de koper rust een zogenaamde onderzoeksplicht. Als bijvoorbeeld rond het dak vochtplekken zichtbaar zijn, dan moet dat voor de koper aanleiding zijn om daarover vragen te stellen aan de verkoper of om een bouwkundig onderzoek uit te laten voeren. Als de koper naar aanleiding van de zichtbare vochtplekken geen onderzoek doet, dan kan de koper niet met succes stellen dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik.

Aan de andere kant heeft de verkoper een mededelingsplicht. Als er bijvoorbeeld geen vochtplekken rond het dak zichtbaar zijn, maar de verkoper weet dat het dak soms lekt, dan is de verkoper verplicht om de lekkage te melden bij de koper. Een mededelingsplicht gaat vóór een onderzoeksplicht. De verkoper kan dus niet met succes stellen dat de koper onderzoek had moeten doen naar de staat van het dak, terwijl de verkoper wist dat het dak lek was. Als de verkoper niet op de hoogte is van de lekkages, dan kan ook niet van de verkoper verwacht worden dat hij of zij daarover een mededeling doet.

Wat is nu de conclusie?

De kosten voor herstel van de lekkages kunnen voor rekening komen van de verkoper, tenzij u als koper wist of had kunnen weten dat het dak lekt. Omdat geen enkele zaak hetzelfde is en omdat alle omstandigheden een rol kunnen spelen, zal van geval tot geval vastgesteld moeten worden wie de herstelkosten moet betalen. Wilt u een beoordeling van uw zaak, neem dan contact op met mr. Corina Bouwman.