Krakers in je pand? Dit moet je regelen vóórdat je naar de rechter stapt

Je hoort het via de makelaar, een buurman of gewoon omdat je toevallig langsrijdt: er zit iemand in je leegstaande pand die daar niet hoort te zijn.

Kraken is sinds 2010 strafbaar (art. 138a Sr), en sinds 1 juli 2022 kun je met een aangifte ook de officier van justitie inschakelen, die dan binnen drie dagen een rechter-commissaris om een ontruimingsmachtiging kan vragen (art. 551a Sv, Wet handhaving kraakverbod). Maar de politie ontruimt niet automatisch, en in de praktijk kom je er als eigenaar vaak niet zonder ook zelf naar de civiele rechter te stappen: een kort geding tot ontruiming. En zoals een uitspraak van deze week van de voorzieningenrechter in Amsterdam laat zien (ECLI:NL:RBAMS:2026:8210, 17 augustus 2026), win je dat kort geding niet zomaar.

Wat er gebeurde

Een eigenaar met twee bedrijfshallen ontdekte in juni dat er krakers waren ingetrokken. Hij deed aangifte van huisvredebreuk en stapte naar de rechter voor ontruiming, met een beroep op zijn herontwikkelings- en verkoopplannen. De rechter wees de vordering af.

Waarom het misliep

De rechter weegt in dit soort zaken het eigendomsrecht van de eigenaar af tegen het door art. 8 EVRM beschermde huisrecht van de krakers. Een enkel eigendomsrecht is daarbij niet genoeg — je moet als eigenaar een voldoende spoedeisend en concreet belang bij ontruiming aantonen. En daar ging het hier mis, op meerdere fronten tegelijk. Het pand werd niet meer actief gebruikt: de muziekstudio die er ooit zat bestond niet meer, en de opslag van wat meubels leverde onvoldoende gebruik op om spoed te onderbouwen. De bouwplannen waren nog te pril: de omgevingsvergunning was nog niet verleend en aanvullende informatie werd pas vlak voor de zitting ingediend, waardoor een bouwstart op korte termijn niet aannemelijk werd. En het lopende verkoopproces — met in zeven maanden tijd welgeteld drie bezichtigingen — woog evenmin zwaar genoeg. De krakers hadden bovendien toegezegd mee te werken en zich netjes te gedragen, wat de rechter meewoog in het voordeel van uitstel.

Hoe het wél kan

Dat een sterk onderbouwd dossier wél tot een geslaagde ontruiming leidt, weten we uit eigen ervaring. Ons kantoor stond de eigenaar bij in een zaak over een al zo’n tien (!) jaar gekraakt pand aan de Oosterweg in Groningen (ECLI:NL:RBNNE:2022:2492). Onze cliënt had het pand net via een veiling gekocht en was contractueel verplicht het leeg en ontruimd door te leveren aan een volgende koper, die er een woning van wilde maken. De krakers vorderden dat de ontruiming zou worden verboden, onder meer met een beroep op hun jarenlange bewoning en op de belangen van de bij hen wonende kinderen. De voorzieningenrechter wees hun vordering af. Doorslaggevend was, net als in de Amsterdamse zaak, hoe concreet en ver gevorderd het belang van onze cliënt was: er lag al een schriftelijk uitgewerkt verbouwingsplan, er had al een bezichtiging met de aannemer plaatsgevonden, en die aannemer stond klaar om direct te beginnen. Daar kwam nog bij dat het pand in gekraakte toestand aantoonbaar onverzekerbaar was (met concrete afwijzingen van meerdere verzekeraars) waardoor onze cliënt reële financiële risico’s liep zolang de kraak voortduurde. Tegenover die onderbouwing hielden de belangen van de krakers, hoe invoelbaar ook, geen stand.

Wanneer moeten ze er dan een keer uit?

Een vaste termijn bestaat niet; er is geen moment waarop de wet zegt dat krakers er automatisch uit moeten. De rechter weegt telkens opnieuw af, op het moment dat de zaak voorligt. Alleen zeggen ‘ik wil ze er niet in hebben’ is daarbij de zwakste positie: zonder aanwijsbaar nadeel legt slechts leegstand onvoldoende gewicht in de schaal tegenover het huisrecht van de krakers, zoals de Amsterdamse zaak laat zien. Verlies je de procedure de eerste keer, dan is dat niet het einde van het verhaal: zodra je dossier sterker is geworden kun je een nieuwe procedure beginnen. Elke vordering wordt beoordeeld op de situatie van dát moment.

Wat je hiervan kunt leren

Een kort geding tot ontruiming staat of valt met de kwaliteit van je dossier op het moment dat je de dagvaarding uitbrengt, niet met wat je van plan bent. Zorg dat vergunningaanvragen tijdig en compleet zijn ingediend, niet pas vlak voor de zitting. Documenteer concreet gebruik of concrete plannen met het pand (het liefst met data, offertes en schriftelijke bevestigingen, zoals in onze eigen zaak) en leg vast waarom dat voor jou daadwerkelijk urgent is, bijvoorbeeld omdat het pand niet verzekerd kan worden of omdat je contractueel verplicht bent leeg op te leveren. Handel snel na ontdekking van de kraak: hoe langer je wacht, hoe lastiger spoedeisendheid aan te tonen is.

Heb je krakers in je pand, of wil je je dossier op orde brengen vóórdat het zover komt? Wij hebben dit al eerder voor een eigenaar tot een goed einde gebracht en denken graag mee over wat jij nodig hebt om een ontruiming wél te laten slagen. Neem dan contact op met onze collega’s Elizabeth Stegeman en/of Ilse van der Rest.