Het wel of niet hebben van het hoofdverblijf door de huurder: wie bewijst wat?

Een verhuurder van een woning heeft er (uiteraard) belang bij dat de huurder de woning daadwerkelijk bewoont. In juridische termen: dat hij daar zijn hoofdverblijf heeft. Immers, een niet bewoonde woning biedt geen verzorgde aanblik, kan verkeerde types en activiteiten aantrekken en eventuele schades, denk bijvoorbeeld aan lekkages, kunnen niet op tijd aan de verhuurder worden gemeld.

In de praktijk komt het echter geregeld voor dat een huurder de woning niet zelf bewoont en/of (geheel of gedeeltelijk) onderverhuurt (bijvoorbeeld via Airbnb).

Normaal gesproken geldt: “wie eist, bewijst”. Dus als een verhuurder denkt dat de huurder de woning niet zelf bewoont en daarom de huurovereenkomst wenst te beëindigen, moet de verhuurder dit zien te bewijzen. Dat is soms nog best lastig, want de verhuurder moet iets negatiefs bewijzen: de verhuurder moet immers bewijzen dat de huurder niet in de woning woont.

Vandaar dat in diverse Algemene Huurvoorwaarden wel een soort truc is toegepast, namelijk een omkering van de bewijslast. Dan is het niet de verhuurder die moet bewijzen dat de huurder er niet woont, maar de huurder moet bewijzen dat hij er wél woont. En omdat de uitkomst van een procedure vaak afhangt van de bewijslast, is het van groot belang wie nu wat moet bewijzen.

De vraag is echter of een dergelijke clausule rechtsgeldig is en of die niet onredelijk bezwarend is voor de huurder. Recent heeft het gerechtshof Den Bosch bepaald dat dit wél mag, terwijl het gerechtshof Amsterdam vorig jaar nog had bepaald dat dit niét mocht. Wat zijn nu de verschillen in deze twee uitspraken? In de kwestie van het gerechtshof Amsterdam luidde het beding als volgt:

"Huurder bewoont het gehuurde gedurende de huurtijd bij voortduring zelf en heeft er zijn hoofdverblijf. De bewijslast van het hebben van hoofdverblijf rust op de huurder."

In de zaak van het gerechtshof Den Bosch luidde het beding echter:

"Indien de huurder het gehuurde zonder schriftelijke toestemming van verhuurder heeft onderverhuurd, rust de bewijslast op de huurder dat hij het onafgebroken hoofdverblijf heeft in het gehuurde."

In deze laatste zaak is het beding dus alleen maar van toepassing als de huurder de woning zonder schriftelijke toestemming, dus onbevoegd, heeft onderverhuurd. Er ís dan dus al sprake van een tekortkoming van de huurder.

In de kwestie van het gerechtshof Amsterdam werd de bewijslast echter in alle gevallen op de huurder neergelegd, óók in de gevallen waarin nog helemaal geen sprake was van een tekortkoming. En dat vond het hof Amsterdam te ver gaan.

In die zin verschillen de situaties derhalve.

Ik juich de uitspraak van het hof Den Bosch toe. Het hof is van mening dat die omkering van de bewijslast niet onredelijk bezwarend is voor de huurder, omdat de omstandigheden die bewezen moeten worden immers geheel in de sfeer van de huurder liggen: de huurder weet namelijk als geen ander of hij de woning wel of niet zelf bewoont, of hij deze wel of niet (deels) aan een ander onderverhuurt en wat zich daar zoal afspeelt. De huurder kan dat dus ook veel gemakkelijker bewijzen. De verhuurder weet dat allemaal niet en voor hem is het dus veel moeilijker om dit soort situaties boven tafel te krijgen.

Als huurrechtadvocaat voor verhuurders en woningcorporaties ben ik blij met die recente uitspraak van het hof Den Bosch en zal ik er voor pleiten dat die bewijslast ten aanzien van het hoofverblijf en onderverhuur ook in andere situaties bij de huurder komt te liggen.

Wilt u meer weten over dit huurrechtelijke onderwerp of andere kwesties waar u als verhuurder tegen aan loopt, neemt u dan contact met mij op.

Elizabeth Stegeman

Tel 06 – 2929 3638

Email: stegeman@benkadvocaten.nl  

sleutel

Auteur

mr. Elizabeth (W.E.A.) Stegeman

Gepubliceerd op

07-10-2020

Rechtsgebieden

Huurrecht