Mag een verhuurder het einde van de huurovereenkomst digitaal aanzeggen?

Wanneer een verhuurder op grond van de Wet Doorstroming Huurmarkt een woning voor bepaalde tijd verhuurt, moet hij het einde van de huurovereenkomst tijdig aanzeggen. Dat wil zeggen dat de verhuurder de huurder een schriftelijke waarschuwing (de aanzegging) moet sturen dat de huurovereenkomst eindigt. Deze schriftelijke aanzegging mag niet eerder dan drie maanden voor de einddatum en niet later dan een maand voor de einddatum door de verhuurder verzonden worden.

De wet zegt dus dat de aanzegging schriftelijk moet plaatsvinden, maar verder is die vormvrij. De vraag is dan of zo'n aanzegging per sé via een (aangetekende) brief moet of dat die ook via de hippere weg van een Whatsapp of een e-mail kan plaatsvinden.

Het belangrijkste is dat de aanzegging op tijd moet zijn. De bewijslast hiervan ligt bij de verhuurder; de verhuurder moet bewijzen dat de huurder de aanzegging op tijd heeft bereikt.

De Wet Doorstroming Huurmarkt geldt nu een aantal jaren en de jurisprudentie laat zien dat rechters op dit punt onverbiddelijk zijn en een harde lijn kiezen: als de aanzegging te laat is gedaan heeft dat de wettelijke consequentie dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd automatisch omgezet wordt in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Met vervolgens alle huurderbeschermende bepalingen van dien. Het is voor een verhuurder dus heel belangrijk dat hij de aanzegging tijdig verstuurt.

De verhuurder moet vervolgens bewijzen dat de aanzegging de huurder heeft bereikt. In gevallen als deze geldt namelijk, zo heeft de Hoge Raad bepaald, de zogenaamde ontvangsttheorie. Dat betekent dat een verhuurder moet bewijzen dat de aanzegging door de huurder op zijn adres is ontvangen. Hoe bewijs je dat als verhuurder? En wat valt onder het adres van de huurder? De wet zwijgt daarover, maar de Hoge Raad heeft bepaald dat als adres kan worden aangemerkt daar waar de huurder staat ingeschreven, maar bijvoorbeeld ook een postbusadres, een e-mailadres of een ander adres dat bij recente contacten tussen verhuurder en huurder door de huurder is gebruikt.

Hoe zit het dan in dit verband met de digitale aanzegging? Een aanzegging per e-mail of Whatsapp is in principe schriftelijk en lijkt dus geldig. So far, so good. Echter, de verhuurder moet dus wel (kunnen) bewijzen dat die e-mail of de Whatsapp de huurder daadwerkelijk heeft bereikt. Voor zowel een e-mail als een Whatsapp geldt dat een ontvangstbevestiging in beginsel verkregen kan worden. Zodoende is dat dus voor de verhuurder te bewijzen. Maar wanneer de huurder in geval van WhatsApp de blauwe vinkjes uitgezet heeft, ligt dat mogelijkerwijs weer anders en wordt het voor de verhuurder al weer moeilijker om dit te bewijzen.

Heel recent moest een kantonrechter beoordelen of een aanzegging verzonden via mailchimp de juridische toets kon doorstaan. De verhuurder kon wel bewijzen dat hij de aanzegging tijdig verzonden had. Hij slaagde er echter niet in te bewijzen dat de aanzegging echt in zijn inbox terecht was gekomen en de huurder dus daadwerkelijk had bereikt. Ook hier was de kantonrechter onverbiddelijk en wees de vordering van de verhuurder tot ontruiming van de woning af. De huurder trok aan het langste eind; de verhuurder kon dus niet aantonen dat het einde van de huurovereenkomst rechtsgeldig was aangezegd en daarom was die huurovereenkomst voor bepaalde tijd automatisch omgeklapt in een overeenkomst voor onbepaalde tijd. Erg prettig voor de huurder, erg zuur en onbevredigend voor de verhuurder.

Kortom, het versturen van een aanzegging via de digitale weg lijkt hip en handig, echter het kan een verhuurder wel voor bewijsproblemen plaatsen. Bewijsproblemen die er toe kunnen leiden dat er automatisch een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan. En dat is nu juist iets wat de verhuurder níet wil. Het is derhalve verstandig om toch maar terug te vallen op de "ouderwetse" methode en dat is het versturen van een aanzegging per aangetekende post.

Wilt u meer weten over dit huurrechtelijke onderwerp of andere kwesties waar u als verhuurder tegen aan loopt, neemt u dan contact met mij op? Ik geef u graag advies.

mr. Elizabeth Stegeman

Tel 06 – 2929 3638

Email: stegeman@benkadvocaten.nl

huurrecht

Auteur

mr. Elizabeth (W.E.A.) Stegeman

Gepubliceerd op

23-10-2020

Rechtsgebieden

Huurrecht