Onrechtmatige geluidsoverlast of te dulden leef geluiden?

Ruzies. Geschreeuw. Stampen op de trap. Luide muziek. Knallen met deuren. Irritante harde geluiden. Geregeld doet zich bij een woningcorporatie/verhuurder de vraag voor of er dan sprake is van onrechtmatige geluidsoverlast, dan wel van “gewoon” te dulden leef geluiden en dus “gewone” hinder.

Zeker in de wat oudere flats en portieken speelt deze vraag met enige regelmaat. Voor woningcorporaties en andere verhuurders kan het soms heel lastig zijn om te beoordelen van welke van de twee sprake is. Als er écht sprake is van het veroorzaken van onrechtmatige geluidsoverlast en de verhuurder dit op zijn beloop laat en er niets aan doet, kan de buurman die dit ervaart zijn verhuurder dwingen om (rechts) maatregelen te nemen tegen die andere buurman. Hij kan daarmee zelfs zover gaan dat hij zijn verhuurder door een rechter probeert te laten veroordelen tot het instellen van een vordering tot ontbinding en ontruiming tegen de overlast veroorzakende buurman.

Wanneer er sprake is van meerdere huurders/omwonenden die de overlast ondervinden, dan zal het niet zo ver hoeven te komen; dan kan het bewijs dat die andere buurman écht onrechtmatig overlast veroorzaakt wel bewezen worden. En dan zal de woningcorporatie uit zich zelf wel in actie (moeten) komen en (rechts)maatregelen treffen tegen degene die de overlast veroorzaakt. Ik heb daar talloze procedures voor diverse woningcorporaties over gevoerd. Echter, wanneer het slechts gaat om twee buurgezinnen, al dan niet naast of onder elkaar wonend, is het veel moeilijker om dit bewijs geleverd te krijgen.  

Recent moest de rechtbank Rotterdam een oordeel geven over een dergelijke kwestie. De buurman die de overlast van het boven hem wonende gezin (met 4 kleine kinderen) ondervond, eiste van zijn woningcorporatie dat die op haar beurt een procedure tot ontbinding en ontruiming tegen dat gezin zou starten. Deze buurman slaagde er echter niet in te bewijzen dat de geluidsoverlast zodanig ernstig was dat die als onrechtmatig moest worden beschouwd. Hoe kwam dat?

De buurman had geluidsmetingen in het geding gebracht waar weliswaar uit bleek dat er inderdaad geluiden van huilende en gillende kinderen waarneembaar waren, dat er tevens geregeld op de trap gestampt werd en dat er dingen op de grond vielen, echter de rechter was van mening dat er geen sprake was van ernstige geluidsoverlast dat die als onrechtmatig moest worden beschouwd. Tevens oordeelde hij dat de richtwaarden voor geluidsoverlast met enige regelmaat weliswaar werden overschreden, maar dat de bovengrens voor het maximaal geluidsniveau níet werd overschreden. Al met al was de rechter dan ook van mening dat er dus wel sprake was van buren lawaai en van hinder, maar niet van onrechtmatige overlast. Volgens de rechter waren de waargenomen (irritante) geluiden dan ook aan te merken als “gewone” woon- en leef geluiden. Daarbij merkte hij nog op dat buren in een flatgebouw of een portiek meer geluid van elkaar te dulden hebben dan in geval van vrijstaande woningen. Bovendien was de flat in kwestie gebouwd voor 1993, hetgeen betekent dat buren geluiden sneller hoorbaar en hinderlijk kunnen zijn.

Nu er volgens deze rechter geen sprake was van onrechtmatige overlast, hoefde de verhuurder derhalve geen procedure tot ontbinding en/of ontruiming te starten tegen de hinder veroorzakende huurder.

Conclusie:
Uit deze uitspraak blijkt maar weer eens dat ook al ervaart een buurman overlast, en geluidsmetingen ook wel aantonen dat het nodige geluid in diens woning doordringt, nog niet volgt dat de andere buur zich niet als een goed huurder gedraagt en er sprake is van onrechtmatige overlast. Een woningcorporatie hoeft dan dus niet zo ver te gaan dat zij een procedure tegen de laatstgenoemde buurman start.

Wél moet een verhuurder de klachten serieus nemen, deze onderzoeken en eventueel proberen beide huurders afspraken met elkaar te laten maken.

Het blijft echter lastig, want op enig moment zullen harde geluiden niet meer als gewone leef geluiden te duiden zijn en zullen ze wél als onrechtmatige overlast gekwalificeerd moeten worden. Met alle gevolgen van dien. En dan zal er wellicht, als alle andere minder vergaande maatregelen gefaald hebben, wél een kort geding tot ontruiming gevoerd moeten worden. De omwonende huurders, aan wie een verhuurder immers het rustig woongenot moet geven, zijn na maanden en soms jaren van ellende, enorm opgelucht als de overlastgever uiteindelijk via een kort geding ontruimd wordt. Het is en blijft een paardenmiddel, maar soms resteert helaas geen andere optie.

Wilt u meer weten over overlast kwesties of andere huurrechtelijke onderwerpen?

Neemt u dan contact met mij op.

Mail: stegeman@benkadvocaten.nl

Tel: 050 - 5445382 of 06 - 2929 3638

geluidsoverlast

Auteur

mr. Elizabeth (W.E.A.) Stegeman

Gepubliceerd op

06-01-2021

Rechtsgebieden

Huurrecht