Verhuurders opgelet: een vergoeding voor verhuis- en herinrichtingskosten bij renovatie is lang niet altijd verschuldigd!

In de wet staat dat wanneer een renovatie niet uitgevoerd kan worden terwijl de huurder in de woning verblijft en deze dus moet verhuizen, hij recht heeft op een vast bedrag aan een vergoeding voor verhuis- en herinrichtingskosten. Momenteel bedraagt dit € 6253,-.

Ik merk dat er in de praktijk bij woningcorporaties of andere verhuurders wel eens onduidelijkheid is wanneer deze vergoeding nu betaald moeten worden. Met enige regelmaat is in een sociaal plan een dergelijke betaling voor de verhuurder opgenomen, terwijl je je kunt afvragen of er in die gevallen wel een plicht bestaat.

Een dergelijke plicht voor een verhuurder bestaat pas wanneer aan drie eisen is voldaan. Ten eerste moet er sprake zijn van renovatie (en dus niet van dringende werkzaamheden), ten tweede moet de verhuizing noodzakelijk zijn en ten derde moet er sprake zijn van een echte verhuizing. Ik licht deze drie voorwaarden toe.

Renovatie

Wanneer er geen sprake is een renovatie, maar “slechts” van het verrichten van groot onderhoud, hoeft een verhuurder geen verhuis- en inrichtingskosten te betalen. Als er dus alleen maar planmatig onderhoud wordt uitgevoerd, of als er alleen dringende werkzaamheden worden verricht, heeft een huurder geen recht op een vergoeding voor verhuis-  en herinrichtingskosten. Er is dan immers geen sprake van renovatie.

Die scheidslijn tussen renovatie en dringende werkzaamheden is soms moeilijk vast te stellen. De Hoge Raad heeft al enkele jaren geleden een belangrijk arrest gewezen over het onderscheid tussen deze twee. De Hoge Raad heeft toen duidelijk aangegeven dat er bij renovatie sprake is van een toename van het woongenot. Het moet er dus objectief bezien, beter, mooier, warmer, lichter, fijner etc door worden.

Soms is sprake van een combinatie van renovatie met dringende werkzaamheden. Dan moet  echt alleen aan de hand van die renovatiewerkzaamheden bekeken worden of een verhuizing noodzakelijk is.

Noodzaak

Als tweede voorwaarde geldt dat de verhuizing echt noodzakelijk moet zijn. Het is niet voldoende dat een verhuizing handig, praktisch, of prettig zou zijn. Vaak zijn huurders van mening dat ze niet in de woning kunnen blijven om een aantal redenen die hen gewoon goed uitkomen. Echter, dat zijn dan vaak argumenten die alleen maar aantonen dat een verhuizing voor hen wenselijk of prettig is. Recent heeft de rechtbank Rotterdam hier weer kritisch naar gekeken; de rechter besliste in die kwestie dat de renovatiewerkzaamheden met zich mee brachten dat de woning af en toe voor korte tijd weliswaar minder goed voor bewoning geschikt was, maar dat die perioden zeer beperkt waren. Al met al was de rechter op grond van deze objectieve factoren van mening dat de woning, met de nodige beperkingen, best bewoond kon blijven. Met andere woorden, een verhuizing zou wel prettig zijn, maar was niet noodzakelijk. En dus hoefde de verhuurder niet te betalen.

Uit de jurisprudentie blijk dat die noodzaak soms ook uit subjectieve en individuele omstandigheden van de huurder kan bestaan. Ernstige gezondheidsredenen kunnen derhalve met zich meebrengen dat er wel degelijk sprake is van een noodzaak tot verhuizing. Het Hof Arnhem/Leeuwarden heeft recent geoordeeld dat bijvoorbeeld een ernstige longaandoening als COPD een verhuizing degelijk noodzakelijk kan maken.

Ook andere individuele redenen kunnen meespelen. In de situatie van de rechtbank Rotterdam, had de huurder in de strijd gegooid dat zij moest verhuizen vanwege het bedreigd worden door haar ex-partner. De rechter vond dat de verhuizing op díe grond weliswaar noodzakelijk was, echter dit was dus niet vanwege de renovatie maar vanwege haar ex-partner. Ook dit maakte dat zij geen aanspraak kon maken op de verhuis- en inrichtingskosten.

Echte verhuizing

Ten derde moet er sprake zijn van een daadwerkelijke verhuizing. Geregeld stelt een verhuurder een volledig ingerichte wisselwoning ter beschikking, of een volledig ingerichte logeerwoning. Wanneer een huurder dan eigenlijk alleen maar wat persoonlijke eigendommen, kleding en beddengoed naar een wisselwoning of een logeerwoning hoeft te verplaatsen, zonder dat hij dus zijn inboedel hoeft mee te verhuizen, is er geen sprake van een verhuizing. Er moet dus echt sprake zijn van het in- en uitpakken van verhuisdozen, van het meenemen van je hebben en houden. Het slechts hoeven in te pakken van een weekendtas of rugzak is niet voldoende. Het Hof Den Haag oordeelde hier recent over dat nu er geen huisraad was verhuisd, maar slechts wat persoonlijke spullen en de huurder had verbleven in een kant en klare wisselwoning, er geen sprake was van  verhuizing, maar van een logeren. Deze huurder kon, en naar mijn mening terecht, geen aanspraak maken op een vergoeding van verhuis-en herinrichtingskosten.

Kosten

Uit een recente uitspraak van het Hof Arnhem/Leeuwarden blijkt dat het niet relevant is of een huurder die kosten wel of niet daadwerkelijk heeft gemaakt. In die zaak had de verhuurder naar voren gebracht dat de huurder bij zijn verhuizing naar familie gebruik had gemaakt van vrienden, die ook nog eens een busje gratis ter beschikking hadden gesteld; de huurder had dus überhaupt geen kosten gemaakt en derhalve had hij, volgens de verhuurder, geen recht op de verhuis- en inrichtingskosten. Volgens het gerechtshof ging die vlieger echter niet op. Ondanks het feit dat een huurder niet (of nauwelijks) daadwerkelijk kosten heeft gemaakt, heeft hij toch recht op deze vergoeding. Uiteraard mits er sprake is van een renovatie, van een noodzaak en van een daadwerkelijke verhuizing.

Conclusie

Een woningcorporatie of andere verhuurder hoeft dus alleen maar de vergoeding te betalen als aan alle drie de  voorwaarden is voldaan.

Echter, verhuurders betalen met enige regelmaat deze kosten ook, terwijl daar op grond van de meest recente jurisprudentie eigenlijk geen plicht toe bestaat. Het kan natuurlijk een bewuste keuze van de verhuurder zijn om dit wél te doen; een renovatie gaat vaak gepaard gaat met veel ongemak en gedoe. Om dit enigszins te verzachten wordt de vergoeding dan als een (onverplichte) pleister op de wonde aan de huurder aangeboden. Echter, het is voor iedereen goed zich te realiseren dat dit dan op vrijwillige basis geschiedt.

Mocht u over dit huurrechtelijke onderwerp of over andere huurrechtelijke kwesties meer willen weten, neemt u dan contact met mij op.

Mr. Elizabeth Stegeman

stegeman@benkadvocaten.nl

Tel: 050-544 5382 of 06-2929 3638

 

berekening

Auteur

mr. Elizabeth (W.E.A.) Stegeman

Gepubliceerd op

17-11-2020

Rechtsgebieden

Huurrecht | Vastgoedrecht