Wanneer kan een huurder aansprakelijk zijn voor gedragingen van ánderen?

Recent heeft het hof Den Bosch zich erover uitgesproken of een moeder, als huurster van een woning, aansprakelijk kan zijn voor het feit dat haar niet inwonende zoon in één van de slaapkamers van háár woning een grote hoeveelheid vuurwapens, munitie en een fors geldbedrag had verborgen.

Uit art. 7:219 BW  volgt dat een huurder ook aansprakelijk kan zijn voor  gedragingen van anderen die met zijn goedvinden in het gehuurde zijn. Dit betekent dus dat de huurder door de verhuurder kan worden aangesproken op gedragingen van derden, die met zijn/haar goedvinden (even) in de woning zijn. Dit kunnen bijvoorbeeld, familieleden, vrienden, bezoekers of onderhuurders zijn.

De Hoge Raad heeft in 2007 (Hoge Raad NJ 2008:352) bepaald dat beslissend is of de huurder zich, in het licht van de gedragingen van die ander, zélf niet heeft gedragen als een goed huurder. Bij de beoordeling van die vraag dient de rechter rekening te houden met alle omstandigheden van het geval, zoals de vraag of er voldoende verband bestaat tussen die gedraging en het gebruik van het gehuurde. Daarvan kan volgens de Hoge Raad in elk geval sprake zijn als de huurder van die gedragingen op de hoogte was, of daarmee ernstig rekening had moeten houden en vervolgens nagelaten heeft maatregelen te treffen die redelijkerwijs van hem verlangd hadden mogen worden.

Uit dit art. 7:219 BW kan dus voortvloeien dat de huurovereenkomst met de huurder wordt beëindigd, omdat die huurder uiteindelijk moet opdraaien voor iets wat een ánder in zijn huurwoning gedaan heeft. Dit lijkt misschien onredelijk, maar dat is het niet.

Omdat art. 7:219 BW een aansprakelijkheid van de huurder vestigt voor een tekortkoming die hij niet zelf maar juist een ánder heeft gepleegd, en de huurder vaak als verweer zal voeren dat hij er niets vanaf wist, zal dit ontbreken van deze wetenschap worden meegewogen bij de beoordeling van de vraag of die tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst wel rechtvaardigt. En daarbij moet, zo blijkt uit het arrest, niet alleen gekeken worden of de huurder het echt niet wist, maar ook of hij het middels een eenvoudig onderzoek had kúnnen weten.

Voorgaande betekent dus dat zodra huurders een vermoeden krijgen, dan wel zouden moeten krijgen, dat er ontoelaatbare/strafbare praktijken in hun huurwoning plaats vinden, zij hiertoe een (eenvoudig) onderzoek moeten instellen. Laten zij dit na en doen ze niets, dan kan de verhuurder/woningcorporatie in een procedure met succes via een beroep op art. 7:219 BW hun huurovereenkomst laten ontbinden en de woning laten ontruimen. Huurders moeten er dus alert op zijn wat zich allemaal in hun woning afspeelt.

Terug naar de recente kwestie van de moeder bij het hof Den Bosch. Deze moeder had aangegeven van niets te weten en er niet van op de hoogte te zijn dat haar uitwonende zoon haar woning gebruikte voor illegale activiteiten. Wat oordeelde het hof? Het hof sloot aan bij de lijn die de Hoge Raad in 2007 heeft ingezet. Volgens het hof is de moeder wel tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, omdat het op haar weg had gelegen om controle uit te oefenen op de praktijken van haar uitwonende zoon in háár huis. De moeder had dus de zaken die haar zoon in een slaapkamer in haar woning bewaarde moeten controleren. Zij had zich er door een onderzoek van moeten vergewissen of er in die slaapkamer geen spullen bevonden die in een huurwoning niet getolereerd kunnen worden. Omdat een dergelijk onderzoek heel eenvoudig was geweest, had dit van de moeder gevergd kunnen worden. Nu die moeder dat niet gedaan heeft is zij volgens het hof tekort geschoten in haar verplichtingen als huurster om ervoor te waken dat haar woning niet wordt gebruikt voor opslag van spullen die met criminaliteit samenhangen en die risico's in het leven roepen voor de woonomgeving.

Dit geldt temeer volgens het hof nu deze spullen ruim anderhalf jaar in haar woning aanwezig zijn geweest. Daarbij is het volgens het hof niet van belang of het risico zich daadwerkelijk heeft gerealiseerd. Het enkele feit dat dit risico bestaat bijvoorbeeld alleen al door het eventuele bezoek van criminelen aan de woning, hoeft de verhuurder niet te accepteren.

Voorgaande betekent dat de moeder zich dus zélf niet als een goed huurster heeft gedragen. Nu zij ten onrechte nagelaten had minimale controle maatregelen te treffen, die redelijkerwijs van haar gevergd hadden kunnen worden, werd de vordering van de verhuurster tot beëindiging van de huurovereenkomst en tot ontruiming van de moeder dus toegewezen.

Conclusie:

Van een huurder mag dus alertheid en oplettendheid gevergd worden; hij moet in de gaten houden wat anderen allemaal in zijn woning uitspoken. Als een woningcorporatie/verhuurder strafbare of ontoelaatbare praktijken in een huurwoning aantreft en de huurder deze niet zelf heeft veroorzaakt, kan deze huurder desalniettemin heel goed via de weg van art 7:219BW daarvoor aansprakelijk gehouden worden. En als deze tekortkoming ernstig genoeg is kan er met succes ontbinding en/of ontruiming gevorderd worden, omdat de huurder dan dus aansprakelijk is voor de gedragingen van die ánder.

Wilt u meer informatie over dit onderwerp of over andere huurrechtelijk onderwerpen, neemt u dan contact op met mij?

Mr. Elizabeth Stegeman

Mail: stegeman@benkadvocaten.nl

Tel: 050-544-5382 of 06-29293638

vrouwe justitia

Auteur

mr. Elizabeth (W.E.A.) Stegeman

Gepubliceerd op

18-01-2021

Rechtsgebieden

Huurrecht